Mietzinsentfall für Geschäftsräume während den Corona-Beschränkungen?


Sofern im Mietvertrag keine ausdrückliche Regelung vorgesehen ist, gelangt § 1104 ABGB zur Anwendung.

§ 1104 ABGB lautet:

Wenn die in Bestand genommene Sache wegen außerordentlicher Zufälle, also Feuer, Krieg oder Seuche, großer Überschwemmungen, Wetterschläge, oder wegen gänzlichen Misswachses gar nicht gebraucht oder benutzt werden kann, so ist der Bestandgeber zur Wiederherstellung nicht verpflichtet, doch ist auch kein Miet- oder Pachtzins zu entrichten.

Generell lässt sich der „außerordentliche Zufall“ als ein elementares Ereignis beschreiben, welches einen größeren Personenkreis betrifft und das von Menschen nicht beherrschbar ist, weshalb auch für dessen Folgen im Allgemeinen von niemandem Ersatz erwartet werden kann. Es muss sich hierbei um ein massives, nicht abgrenzbares und für den Einzelnen nicht fassbares Ereignis handeln, das aus dem Muster der Regelmäßigkeit herausfällt.

Aus der bisherigen Rechtssprechung ergibt sich kein zufriedenstellendes Ergebnis im Zusammenhang mit dem Corona-Virus.

Die Entscheidungen des OGH und die Literatur zu § 1104 ABGB sind für die gegenständlichen Einschränkungen, die mit dem Corona-Virus begründet werden, nicht ergiebig. Die Corona-Thematik ist neu und gibt es keine Präzedenzfälle.

Das Gesetz ist jedoch eindeutig. Ein Virus, das den größten Teil einer Gesellschaft lahm legt, ist zweifellos eine Seuche und damit ein Grund, den Mieter, der das Mietobjekt nicht nutzen kann, von der Mietzinszahlungspflicht zu befreien.

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